Dlaczego moi klienci nie otrzymali kredytu hipotecznego?
CASE STUDY:
Klienci wydawali się idealni z punktu widzenia banków, a jednak...
Moimi klientami było młode małżeństwo, które zamierzało zakupić mieszkanie z rynku wtórnego za cenę 450 000 zł. Znaczny wkład własny wyznaczył kwotę kredytu na 350 000 zł. Transakcja i klienci wydawali się idealni z punktu widzenia banków. Pierwsze spotkanie odbyliśmy już po podpisaniu przez nich umowy przedwstępnej ze sprzedającymi, przy której zapłacili tytułem zadatku 20 000 zł.
Małżeństwo wychowujące jedno dziecko. Oboje od dawna pracowali w dużych firmach w oparciu o umowy o pracę na czas nieokreślony. On zarabiał średnio 3 000 zł, ona 4 000 zł. Zarobki oraz brak jakichkolwiek kredytów dały nam niezły wynik na zdolności kredytowej w wysokości ok 440 tys. zł. Nadwyżka była na tyle duża, że mieliśmy dość duży stopień pewności otrzymania pozytywnej decyzji kredytowej z uwagi na finanse klientów.
Co zatem się wydarzyło, że dwa banki wydały decyzję negatywną? Obejrzyj poniższy materiał VIDEO i przeczytaj artykuł do końca:)
Od czego zaczęliśmy?
Zaczęliśmy od wyznaczenia banków, które były w stanie udzielić kredytu hipotecznego moim klientom. Większość instytucji się kwalifikowała, ale nie wszystkie. Musieliśmy wykluczyć banki hipoteczne, które nie finansują zakupu mieszkań w formie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Spośród tych instytucji, które były dla nas dostępne, wybraliśmy trzy banki. Dwa pierwsze miały najlepsze oferty kredytów hipotecznych na rynku. Trzeci zaś miał być jedynie dla nas zabezpieczeniem. Zebraliśmy niezbędne dokumenty, tj. dowody osobiste, zaświadczenia o dochodach, wyciągi z ROR, umowę przedwstępną, podstawę nabycia nieruchomości itp. Spisaliśmy wnioski kredytowe i złożyłem je w imieniu moich klientów w bankach.
Szybko okazało się, że te dwa pierwsze, z najlepszymi ofertami kredytów hipotecznych na rynku, wydały decyzje negatywne już na etapie analizy finansowej!
Oficjalne powody decyzji negatywnych
Jakie są najczęstsze powody decyzji negatywnych? Zapewne słyszeliście kiedyś, że bank nie może tak zwyczajnie wydać decyzji negatywnej i nie podać żadnego powodu. To prawda, ale jak to zwykle w naszym kraju bywa, naginanie rzeczywistości i prawa jest normą… Dwa najczęstsze powody to: “zbyt wysokie ryzyko banku” i “wewnętrzne regulacje banku”. Tak też stało się w naszym przypadku. Dwa banki ogłosiły: “decyzja negatywna z powodu zbyt wysokiego ryzyka banku”. Czy możemy coś takiego potraktować poważnie? Duży wkład własny, zdolność kredytowa pokryta z nawiązką, dobra historia kredytowa, bardzo dobry scoring. Co się zatem wydarzyło?
Prawdziwe powody decyzji negatywnych
Prawdziwy powód był zupełnie nieprzewidywalny. Ani ja, ani moi klienci nie byliśmy w stanie wymyślić takiego scenariusza, który stworzy dla nas tak duże ryzyko utraty zadatku! Okazało się bowiem, że pracodawca klientki miał kredyty dokładnie w tych dwóch bankach i przestał je spłacać. Zatem analitycy w tych bankach uznali, że nie można mówić o stabilności zatrudnienia, skoro pracodawca klientki, być może chyli się ku upadkowi. W zasadzie, jakby tak spojrzeć z boku, to dosyć rozsądna postawa banków. W czystej teorii, bank nie powinien w ten sposób prowadzić analizy i dlatego bank oficjalnie nigdy nie poda takiego powodu. O takich rzeczach można dowiedzieć się jedynie nieoficjalnie.
Dlaczego jednak moi klienci otrzymali kredyt?
Z punktu widzenia moich klientów, otrzymanie kredytu na zakup tej nieruchomości było bardzo ważne. Gdybym ostatecznie nie pozyskał finansowania, klienci straciliby zadatek na rzecz sprzedających, w wysokości 20 000 zł. Na całe szczęście, przed złożeniem wniosków do tych dwóch najtańszych banków, przekonałem moich klientów do złożenia jeszcze trzeciego wniosku, do banku, który może był droższy, ale za to bardzo pewny przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Ten bank właśnie udzielił nam ostatecznie kredytu.
Co ciekawe, problemy finansowe pracodawcy nie zrobiły wielkiego wrażenia na mojej klientce, bo jak się okazało i tak już miała bardzo poważną propozycję pracy w nowej firmie, za o wiele wyższą stawkę.
Wnioski, które wyciągnąłm z tej sytuacji:
- Każda, nawet najbardziej pewna sprawa, musi być zabezpieczona.
- Nie ma łatwych kredytów hipotecznych.
- Warto przekonać klienta do ograniczenia ryzyka.
- Mój wkład w zabezpieczenie ryzyka finansowego transakcji ma bardzo duże znaczenie i jest to jeden z ważniejszych powodów, dla których klienci zwracają się do mnie o pomoc.
