Karol Zimnoch

BEZPŁATNA pomoc w uzyskaniu kredytu hipotecznego.

• weryfikacja zdolności kredytowej
• 15 banków w jednym miejscu
• analiza umów kredytowych
• nadzór nad procesem kredytowym

• weryfikacja zdolności kredytowej • 15 banków w jednym miejscu • analiza umów kredytowych • nadzór nad procesem kredytowym

• weryfikacja zdolności kredytowej • 15 banków w jednym miejscu • analiza umów kredytowych
• nadzór nad procesem kredytowym

Karol Zimnoch

Białystok
Warszawa
Online

Raty równe czy malejące i dlaczego jednak równe?

Żeby odpowiedzieć na zadane pytanie, powinieneś najpierw dowiedzieć się, skąd biorą się odsetki, bo właśnie one przesądzają, czy wybrać raty równe czy malejące.

Zauważyłem, że wielu klientów nie do końca rozumie w jaki sposób naliczane są odsetki i zadaje sobie pytanie: jak to jest, że mimo tak niskiego oprocentowania w kredycie hipotecznym, odsetek w całym okresie kredytowania jest tak dużo? Chciałbym w tym artykule wytłumaczyć Ci mechanizm działania tej cechy kredytu, bo jest kluczowa przy wyborze: raty równe czy malejące?.

Oprocentowanie zawsze jest podawane w skali roku i naliczane od aktualnego salda zadłużenia, czyli kapitału, który jesteś jeszcze winny do banku. Twój kredyt wraz z płatnością każdej raty, odrobinę maleje. Dlatego w każdej kolejnej racie odsetki są naliczane, od co raz to mniejszej kwoty.

Raty równe

Załóżmy, że zaciągnąłeś 300 000 zł kredytu, w ratach równych, przy oprocentowaniu 3,5%, na okres 25 lat. Rata całkowita, czyli kapitałowo-odsetkowa, będzie wynosić 1 501,87 zł. W systemie rat równych, priorytet jest postawiony na to, żeby suma raty kapitałowej i odsetkowej zawsze dawała tą samą wartość. Wartość odsetek w pierwszej racie, policzymy w sposób następujący:

Rata odsetkowa = 300 000 zł ∙ 3,5%/12 = 875 zł

Zatem część kapitałowa w racie całkowitej będzie wynosić:

Rata kapitałowa = 1 501,87 zł – 875 zł = 626,87 zł

więc:

Slado zadłużenia w drugim miesiącu = 300 000 zł – 626,87 zł = 297 623,13 zł 

Jak widać w powyższym przykładzie, jest to dość prosta matematyka. Nawet ciężko  ją nazwać finansową:)

 

Raty malejące

Załóżmy, że znów zaciągasz kredyt w identycznych założeniach, ale tym razem w systemie rat malejących. W tej sytuacji Twoja łączna rata zawsze będzie maleć, ale za to część kapitałowa, w każdym miesiącu będzie osiągać identyczną wartość, już od początku wyższą niż w ratach równych. W tym przypadku należy zacząć od wyznaczenia raty kapitałowej:

Rata kapitałowa = 300 000/(25 lat   12 miesięcy) = 1 000 zł

To oznacza, że w każdym miesiącu będziesz płacić równą ratę kapitałową. Zmienna będzie jedynie część odsetkowa, bo z każdym miesiącem maleje wartość zadłużenia. Jak widzisz, już po pierwszym miesiącu w tym systemie, będziesz mniej winny do banku niż w przypadku rat równych, opisanych powyżej. Oznacza to, że szybciej spada Ci saldo zadłużenia i właśnie dlatego zapłacisz w tym systemie mniej odsetek, niż w przypadku rat równych.

Wybrać raty równe czy malejące? I dlaczego jednak raty równe?

Mimo, że wszędzie w Interencie piszą, że raty malejące są korzystniejsze, to ja uważam, że wcale tak nie jest i potrafię to matematycznie udowodnić, szczególnie w przypadku długoterminowego kredytu mieszkaniowego.
Jeżeli komuś nie zależy na tym, że rata co miesiąc spada o 2-5 zł, a chodzi tylko o koszt odsetkowy, to niech weźmie zdecydowanie w ratach równych, ale na KRÓTSZY OKRES KREDYTOWANIA!

Wybrać raty równe czy malejące? Odpowiedź znajdziesz w poniższym przykładzie:
Zamierzasz zaciągnąć mieszkaniowy kredyt hipoteczny na kwotę 300 000 zł, przy oprocentowaniu 3,5% na 25 lat. Zastanawiasz się nad ratami równymi i malejącymi, bo chcesz zapłacić jak najmniej odsetek. Porównanie wyglądałoby następująco:

  1. Raty równe:
  • Rata miesięczna: 1 501,87 zł
  • Suma odsetek od kredytu: 150 561,21 zł
  1. Raty malejące:
  • Rata pierwsza: 1 875,00 zł
  • Rata ostatnia: 1 002,92 zł
  • Suma odsetek od kredytu: 131 687,50 zł

Jeżeli tylko na tym zatrzymamy się w naszej analizie, to rzeczywiście lepiej wziąć w malejących. Jeżeli jednak przemyślimy temat dogłębniej, to uświadomimy sobie, że rata malejąca tak szybko nie spada, tj. ok 3 zł/mc, a zatem rata malejąca zrówna się z ratą równą dopiero w 129 miesiącu (10 lat i 9 miesięcy).

Skoro jednak uznaliśmy, że nas stać na spłatę raty mieszkaniowego kredytu hipotecznego w wysokości 1 875 zł, to sprawdźmy, przy jakim okresie kredytowania, rata równa osiągnęłaby taką wartość. Okazuje się, że będzie tak przy okresie dokładnie 216 miesięcy, czyli 18 lat. Rata równa wówczas wyniesie 1 873,98 zł. Odsetki natomiast łącznie wyniosą: 104 780,60 złTANIEJ i KRÓCEJ.

W jaki sposób bank liczy zdolność kredytową?

Zasad, według których banki liczą zdolność kredytową jest kilka. Opowiadam o nich w załączonym filmie

Wszystko o wkładzie własnym

Jaki jest wymagany minimalny wkład własny? 10% czy może 20%? A jaki wkład byłby najlepszy? O tym się dowiesz z poniższego filmu.

Co z remontem/wykończeniem? Czy możemy je skredytować?

Zastanawiasz się czy biorąc kredyt na zakup nieruchomości możesz otrzymać również pieniądze na remont lub wykończenie? Ten film jest dla Ciebie:)

Czy z umową o pracę jest łatwiej o kredyt? Czas nieokreślony, a określony.

W tym filmie opowiadam, jak banki podchodzą do umowy o pracę na czas nieokreślony lub określony, przy kredycie hipoteczny.