Karol Zimnoch

BEZPŁATNA pomoc w uzyskaniu kredytu hipotecznego.

• weryfikacja zdolności kredytowej
• 15 banków w jednym miejscu
• analiza umów kredytowych
• nadzór nad procesem kredytowym

• weryfikacja zdolności kredytowej • 15 banków w jednym miejscu • analiza umów kredytowych • nadzór nad procesem kredytowym

• weryfikacja zdolności kredytowej • 15 banków w jednym miejscu • analiza umów kredytowych
• nadzór nad procesem kredytowym

Karol Zimnoch

Białystok
Warszawa
Online

Mieszkaniowy Kredyt Hipoteczny Krok Po Kroku 2019

Co to jest mieszkaniowy kredyt hipoteczny?

Mówiąc o mieszkaniowych kredytach hipotecznych, warto byłoby zacząć od wyjaśnienia na czym takie rozwiązanie polega. Jest to kredyt z określonym celem kredytowania i zabezpieczeniem jego spłaty. Taka forma ma dla nas jako klientów banków jeden bardzo pozytywny skutek. Są to najtańsze kredyty dostępne na rynku. Dzieje się tak dlatego, że ryzyko, które ponosi bank powierzając nam kapitał jest minimalizowane. Bank wie na co zostaną przeznaczone pieniądze, w jakich terminach, na jakich warunkach i jeszcze do tego ma zabezpieczenie hipoteczne na nieruchomości o wysokim stopniu płynności. Z punktu widzenia banku, sytuacja idealna. Nic, tylko zarabiać:)

Podstawowe pojęcia i parametry związane z mieszkaniowym kredytem hipotecznym:

LTV– parametr kredytowy określający stosunek wartości zaciąganego kredytu do wartości zabezpieczenia. Im niższa jest wartość tego parametru, tym banki lepiej patrzą na kredytobiorcę. Parametr ten pokazuje ile wkładu własnego posiada klient. Bardzo często od tej wartości zależy jakie warunki cenowe klient otrzyma.

Oprocentowanie –wskaźnik, z którego wynika podstawowy koszt kredytowy, jakim są odsetki. W większości kredytów oprocentowanie jest zmienne i stanowi sumę marży i WIBORu 3M lub WIBORu 6M. Co raz częściej zdarzają się już bardzo sensowne oferty na stałym oprocentowaniu.

Marża banku – czysty koszt kredytowy, mający ogromny wpływ na łączny koszt odsetkowy kredytu. Marża jest zawsze stała w całym okresie kredytowania. Jest to podstawowy parametr służący do porównania między sobą ofert kredytowych.

WIBOR – jest to stopa zmienna. Najprościej mówiąc jest to cena, po jakiej banki pożyczają sobie pieniądze na rynku międzybankowym. Najczęściej banki aktualizują WIBOR co trzy miesiące. Niektóre stosują okres sześciomiesięczny, ale jest to rzadkość. Kiedy zatem zmienia się WIBOR? Jest on ściśle skorelowany ze stopami procentowymi NBP, a o ich zmianach decyduje Rada Polityki Pieniężnej. W wielkim skrócie pisząc, stopy procentowe są obniżane gdy w gospodarce panuje stagnacja i bank centralny chcą pobudzić gospodarkę przez zwiększenie dostępności kredytowej i obniżenie wartości depozytów w bankach. Odwrotna sytuacja ma miejsce, kiedy gospodarce grozi „przegrzanie”. Wówczas Rada Polityki Pieniężnej podnosi stopy procentowe. Przeczytaj artykuł lub obejrzyj film o tym, co to jest WIBOR.

Prowizja – jednorazowa opłata bankowa, wnoszona przez klienta przed uruchomieniem kredytu. Istnieją jednak trzy schematy podejścia do prowizji:

  • Wpłacamy prowizję gotówką przed uruchomieniem kredytu. W większości przypadków jest to opcja najtańsza,

  • Prowizja wynosi 0%. Trzeba jednak pamiętać, że bank to nie jest instytucja charytatywna i nic za darmo nie robi. Bardzo często nie pobierając prowizji, podnosi jednocześnie marżę, co w całym okresie kredytowania może okazać się niekorzystne. Raty również będą wówczas wyższe. Często zamiast prowizji, bank dolicza jeszcze jakieś ubezpieczenie płatne na początku z góry, np. ubezpieczenie na życie lub od utraty pracy,

  • Skredytowanie prowizji. Ciekawe rozwiązanie pośrednie, które pozwala na uniknięcie wykładania własnej gotówki. Bank po prostu dolicza wartość prowizji do kwoty kredytu. Przykładowo, na zakup mieszkania potrzebujemy 160 000 zł. Do zapłacenia mamy 2% prowizji w wysokości 3 200 zł. Jeśli zdecydujemy się na skredytowanie prowizji, nasza wartość zobowiązania wobec banku wyniesie 163 200 zł. Nie jest to jednak opcja idealna, bo skoro bank dolicza prowizję do kwoty kredytu, to musimy od niej zapłacić jeszcze odsetki – czyli od opłaty, mamy jeszcze opłaty…

 

Ubezpieczenie pomostowe –Bank udzielając kredytu z zabezpieczeniem hipotecznym, ma delikatny kłopot. Istnieje bowiem moment, kiedy kredyt jest już wypłacony, ale nie ma jeszcze formalnie ustanowionego zabezpieczenia hipotecznego. Hipotekę ustanawia się w sądzie, który prowadzi księgę wieczystą dla nieruchomości, na której ma się zabezpieczyć. Proces wpisu hipoteki do działu IV księgi wieczystej chwilę trwa, w zależności od miasta. W niektórych miejscowościach może to trwać jeden miesiąc, a w innych sześć miesięcy, czy nawet rok. Skoro nie ma jeszcze zabezpieczenia, a kredyt został już wypłacony, to bank będzie pobierał od Ciebie opłaty za czas trwania ubezpieczenia pomostowego. Ten koszt jest najbardziej dotkliwy przy zakupie nieruchomości z rynku pierwotnego, gdzie mieszkanie lub dom, są jeszcze w budowie. W takim przypadku do czasu zakończenia budowy, tj. oddania budynku do użytkowania, nie można jeszcze w ogóle zawnioskować o wpis hipoteki. Możesz to zrobić, dopiero po zawarciu aktu notarialnego przenoszącego własność.

Przeczytaj mój artykuł lub obejrzyj film na temat: Ubezpieczenie pomostowe kredytu hipotecznego do czasu uzyskania wpisu hipoteki

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – jest to opłata, którą ponosimy do momentu spłaty wymaganego wkładu własnego. Banki wymagają, żeby klient posiadał co najmniej 20% swoich środków do zaangażowania w inwestycję. Dopuszczają jednak sytuację, kiedy klient chce sfinansować kredytem 90% wartości nieruchomości. Wówczas właśnie te brakujące 10% wkładu własnego podlega ubezpieczeniu. W większości banków będziesz ponosić taką opłatę w ratach, do momentu spłaty brakującej kwoty. Oczywiście jeżeli spłacisz tę kwotę wcześniej, np. poprzez nadpłatę, to ubezpieczenie również zakończy się wcześniej.

Wcześniejsza spłata/nadpłata kredytu – z oprocentowania wynika sposób naliczania odsetek od kapitału, który jesteśmy winni w banku. Charakter tego mechanizmu ma taką postać, że w pierwszych kilku latach okresu kredytowania spłacamy bardzo dużo odsetek. Dlatego właśnie banki bronią się przed tym, żeby klienci spłacali swoje kredyty w bardzo krótkim czasie. Ustawa o kredycie hipotecznym mówi o tym, że bank nie może pobrać prowizji za nadpłatę większej niż 3% wartości kwoty nadpłaconej.Dodatkowo, takiej opłaty bank nie może pobierać dłużej niż przez pierwsze 3 lata od udzielenia To znaczy, że po tym okresiemożemy spłacić kredyt w całości, bez żadnych dodatkowych opłat.

Jak to działa z tą prowizją? Przypuśćmy, że nasza rata wynosi 1 000 zł. Mamy w którymś miesiącu nadwyżkę w budżecie i chcemy kredyt nadpłacić kwotą 500 zł. Wówczas od kwoty nadpłaty, zostanie policzona prowizja, wynosząca maksymalnie 3% * 500 zł = 15 zł. Jednak taka sama sytuacja będzie dotyczyła sytuacji,  w której zechcemy nadpłacić 100 000 zł ponad naszą ratę. W takim przypadku prowizja wyniesie 3 000 zł. Są jednak furtki dla takiej sytuacji i często schodzimy z tych warunków w drodze negocjacji.

Są też banki, które nie pobierają w całym okresie kredytowania żadnej prowizji za wcześniejszą spłatę.

Jak działa oprocentowanie:

Jak już wcześniej wspomniałem, oprocentowanie jest parametrem, z którego wynikają odsetki, składającym się z marży i WIBORu. Zauważyłem, że wielu klientów nie do końca zdaje sobie sprawę, jak oprocentowanie w ogóle działa. Wielu mnie pyta, jak to jest, że mimo tak niskiego oprocentowania w kredycie hipotecznym,odsetek w całym okresie kredytowania spłacamy tak dużo. Chciałbym w tej publikacji wytłumaczyć Ci mechanizm działania tej cechy kredytu.

Oprocentowanie zawsze jest podawane w skali roku i naliczane od aktualnego salda zadłużenia, czyli kapitału, który jesteśmy jeszcze winni do banku. Nasz kredyt wraz z płatnością każdej raty, odrobinę maleje. Dlatego w każdej kolejnej racie odsetki są naliczane, od co raz to mniejszej kwoty.

A. Raty równe

Załóżmy, że zaciągnęliśmy 300 000 zł kredytu, w ratach równych, przy oprocentowaniu 3,5%, na okres 25 lat. Rata całkowita, czyli kapitałowo-odsetkowa, będzie wynosić 1 501,87 zł. W systemie rat równych, priorytet jest postawiony na to, żeby suma raty kapitałowej i odsetkowej zawsze dawała tę samą wartość.Wartość odsetek w pierwszej racie, policzymy w sposób następujący:

𝑹𝒂𝒕𝒂 𝒐𝒅𝒔𝒆𝒕𝒌𝒐𝒘𝒂 = 𝟑𝟎𝟎 𝟎𝟎𝟎 𝒛ł ∙ (𝟑, 𝟓%/12) = 𝟖𝟕𝟓 𝒛ł

𝑹𝒂𝒕𝒂 𝒌𝒂𝒑𝒊𝒕𝒂ł𝒐𝒘𝒂 = 𝟏 𝟓𝟎𝟏, 𝟖𝟕 𝒛ł − 𝟖𝟕𝟓 𝒛ł = 𝟔𝟐𝟔, 𝟖𝟕 𝒛ł

Z tego wynika, że saldo pozostałe do spłaty wyniesie:

𝑺𝒂𝒍𝒅𝒐 𝒛𝒂𝒅ł𝒖ż𝒆𝒏𝒊𝒂 𝒘 𝒅𝒓𝒖𝒈𝒊𝒎 𝒎𝒊𝒆𝒔𝒊ą𝒄𝒖 = 𝟑𝟎𝟎 𝟎𝟎𝟎 𝒛ł − 𝟔𝟐𝟔, 𝟖𝟕 𝒛ł = 𝟐𝟗𝟕 𝟔𝟐𝟑, 𝟏𝟑

Jak można zauważyć w powyższym przykładzie, jest to dość prosta matematyka. Nawet ciężko ją nazwać finansową:)

Przeczytaj mój artykuł lub obejrzyj film pt. kredyt hipoteczny – warunki

B. Raty malejące

Załóżmy, że znów zaciągamy kredyt w identycznych założeniach, ale tym razem w systemie rat malejących. W tej sytuacji nasza łączna rata zawsze będzie maleć, ale za to część kapitałowa, w każdym miesiącu będzie osiągać identyczną wartość, już od początku wyższą niż w ratach równych. W tym przypadku należy zacząć od wyznaczenia raty kapitałowej:

𝑹𝒂𝒕𝒂 𝒌𝒂𝒑𝒊𝒕𝒂ł𝒐𝒘𝒂 = (300 000 zł / 300 mcy) = 1 000 zł

To oznacza, że w każdym miesiącu będziemy płacić równą ratę kapitałową. Zmienna będzie jedynie część odsetkowa, bo z każdym miesiącem maleje wartość zadłużenia. Tak jak widzimy, już po pierwszym miesiącu w tym systemie, będziemy mniej winni do banku, niż w przypadku rat równych, opisanych powyżej. Oznacza to, że szybciej spada nam saldo zadłużenia i właśnie dlatego zapłacimy w tym systemie mniej odsetek, niż w przypadku rat równych.

C. Wybrać raty równe czy malejące? I dlaczego jednak raty równe?

Mimo, że wszędzie w Interencie piszą, że raty malejące są korzystniejsze, to ja uważam, że wcale tak nie jest i potrafię to matematycznie udowodnić, szczególnie w przypadku długoterminowego kredytu mieszkaniowego.
Jeżeli komuś nie zależy na tym, że rata co miesiąc spada o 2-5 zł, a chodzi tylko o koszt odsetkowy, to bierzmy zdecydowanie w ratach równych, ale na KRÓTSZY OKRES KREDYTOWANIA! Przykład:

Zamierzasz zaciągnąć mieszkaniowy kredyt hipotecznyna kwotę 300 000 zł, przy oprocentowaniu 3,5% na 25 lat. Zastanawiasz się nad ratami równymi i malejącymi, bo chcesz zapłacić jak najmniej odsetek. Porównanie wyglądałoby następująco:

Raty równe:

  • Rata miesięczna: 1 501,87 zł
  • Suma odsetek od kredytu: 150 561,21 zł

Raty malejące:

  • Rata pierwsza: 1 875,00 zł
  • Rata ostatnia: 1 002,92 zł
  • Suma odsetek od kredytu: 131 687,50 zł

Jeżeli tylko na tym zatrzymamy się w naszej analizie, to rzeczywiście lepiej wziąć w malejących. Jeżeli jednak przemyślimy temat dogłębniej, to uświadomimy sobie, że rata malejąca tak szybko nie spada, tj. ok 3 zł/mc, a zatem rata malejąca zrówna się z ratą równą dopiero w 129 miesiącu (10 lat i 9 miesięcy).

Skoro jednak uznaliśmy, że nas stać na spłatę raty mieszkaniowego kredytu hipotecznego w wysokości 1 875 zł, to sprawdźmy, przy jakim okresie kredytowania, rata równa osiągnęłaby taką wartość. Okazuje się, że będzie tak przy okresie dokładnie 216 miesięcy, czyli 18 lat. Rata równa wówczas wyniesie 1 873,98 zł. Odsetki natomiast łącznie wyniosą: 104 780,60 zł – TANIEJ i KRÓCEJ.

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

W jaki sposób bank liczy zdolność kredytową?

Zasad, według których banki liczą zdolność kredytową jest kilka. Opowiadam o nich w załączonym filmie

Wszystko o wkładzie własnym

Jaki jest wymagany minimalny wkład własny? 10% czy może 20%? A jaki wkład byłby najlepszy? O tym się dowiesz z poniższego filmu.

Co z remontem/wykończeniem? Czy możemy je skredytować?

Zastanawiasz się czy biorąc kredyt na zakup nieruchomości możesz otrzymać również pieniądze na remont lub wykończenie? Ten film jest dla Ciebie:)

Czy z umową o pracę jest łatwiej o kredyt? Czas nieokreślony, a określony.

W tym filmie opowiadam, jak banki podchodzą do umowy o pracę na czas nieokreślony lub określony, przy kredycie hipoteczny.